[Investissement] Investissement en SCPI, retour d’expérience.

Comme je l’avais expliqué dans un article précédent, j’ai réalisé un petit investissement dans une SCPI de rendement. L’avantage de l’investissement en SCPI, c’est qu’il peut être réalisé à crédit, d’une part, est que les prix des parts sont relativement abordables.
Dans mon cas, j’ai acheté en juillet dernier 50 parts de la SCPI Immorente au prix unitaire de 312 euros la part, soit un total de 15600 euros financé par un crédit de 15000 euros sur 5 ans. Depuis janvier, j’ai reçu à deux reprises des dividendes, un de 58 euros début Q4 (correspondant à Q3) et un dividende exceptionnel en Décembre de 79 euros.  Soit un total de 137 euros pour la première année (la SCPI a un fonctionnement un peu particulier, pour ne pas pénaliser les anciens par rapport aux nouveau entrants, il y a une période de deux mois où l’on ne touche pas les loyer, de plus, il y a un léger décallage d’un mois entre la fin de l’exercice trimestriel et le paiement. Les loyers de Q4 seront reçus ce mois-ci, en janvier.
J’ai « investi » cette année, en remboursement de prêt 2433 depuis juillet (en six mensualités, plus les frais de dossier et les 600 euros d’apport personnel). Ma SCPI m’a donc rapporté plus de 5% de la somme que j’ai investi cette année en 6 mois. Si je n’avais pas eut recours au prêt et que j’avais investi en direct, j’aurais donc pu acheter environ 8 parts. Ces huit parts m’auraient rapporté cette année environ 22 euros au lieu des 137 euros.
Cet exemple illustre bien l’intérêt de l’utilisation du crédit pour financer un investissement: ce n’est pas votre argent qui travaille mais celui de la banque! Sur cette première année, c’est donc 6 fois plus de revenus que je reçois en finançant mon investissement par un crédit plutôt qu’en le faisant en direct. On parle d’effet de levier du crédit, qui va multiplier vos gains (ou vos pertes le cas échéant). Le revert de la médaille, c’est qu’en empruntant, vous vous créer une obligation de rembourser (Si j’investis en direct, je peux décider du jour au lendemain d’arrêter d’investir pour utiliser autrement cet argent, si j’ai fait un emprunt, je suis tenu de le rembourser).
Ah oui, le mois suivant mon achat, le prix de la part de la SCPI a augmenté de 8 euros, soit une valorisation totale de 400 euros pour les 50 parts, ce qui est venu combler une partie des frais d’entrée (Environ 10%). La suite l’année prochaine!
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[Finances Perso] Bilan financier 2012.

Le début d’année est traditionnellement une période de bilan. Il y a deux ans, en cherchant tout autre chose, j’ai découvert le site esprit riche, tenu par Michael Ferrari, parallèlement à ma découverte du PMBA. La lecture de ce blog, puis l’adaptation par son auteur du livre de Ramit Sethi, m’a fait prendre conscience de ma gestion laxiste de mon porte-feuille. Je n’étais pas un irrécupérable cependant: je n’avais jamais été à découvert, jamais de facture impayé, seul un prêt voiture au niveau des dettes. Cependant, il était clair que la situation n’était pas non plus satisfaisante: pas un seul investissement et une épargne de protection qui se limitait à un mois de loyer d’avance. Faire mon bilan financier m’a permis de prendre conscience de l’inadéquation de mes dépenses et de mon mode de vie avec mes objectifs à long terme.

Il y a deux choses que j’ai appris en deux ans:

  1. Prendre en main mes finances est beaucoup plus long qu’il n’y parait (on ne change pas  de mauvaises habitudes prises durant des années si facilement et il y a des schémas mentaux à changer. cela prend du temps.)
  2. Prendre en main mes finances m’a rapporté beaucoup plus que je ne l’imaginais.

Il y a deux ans, quelques mois avant d’avoir pris mes premières mesures, mon patrimoine était composé de 4000 sur des comptes épargne, 4500 euros placé sur un compte d’entreprise et une dette pour ma voiture de près de 3000 euros, soit un actif net de 5500 euros (à peine de quoi tenir 3 mois avec mon train de vie de l’époque, car je finissais mes mois en négatifs et vivait à l’équilibre grâces aux 13 eme mois, primes et autres bonnes surprises). A l’issue de la première année, grâce à un effort d’épargne et  un changement de job  (et le solde  de tout compte), mon actif net est passé à 22000 euros, composé pour moitié d’une épargne de sûreté.

Je termine cette année 2012 avec un patrimoine net de 40000 euros (54000 euros de patrimoine total), patrimoine que j’avais prévu d’atteindre en décembre 2013. Soit un an d’avance sur l’objectif que je m’étais fixé bien plus que ce que j’avais espéré en janvier dernier (je visais 8000 euros d’épargne pour cette année).

Depuis un an, j’ai

  1. Changer de banque pour une banque en ligne: des frais banquaires réduits à néant
  2. Créer mes premiers revenus passifs (dividendes et revenus d’affiliation) pour un total d’environ 1280 euros.
  3. Epargner plus de 12000 euros soit environ 27% de mes revenus.
  4. Terminer de payer mes dettes (prêt pour l’achat d’une voiture).
  5. Réaliser mon premier investissement à crédit (achat de 15600 euros de part de la SCPI Immorente réalisés avec un prêt sur 5 ans)
  6. Automatisé une partie de mes comptes.
  7. Revendu ma voiture pour 4200 euros.

Ce qui est intéressant c’est qu’une partie des mesures prises cette année n’ont pas encore porté leurs fruits:

  • L’achat de SCPI, réalisé cet été, entraîne une perte la première année en raison des frais d’entrée élevé et du non- paiement du premier trimestre, je commencerai l’année prochaine à avoir un retour sur investissement.
  • La revente de ma voiture, qui est en cours, va entraîner une réduction des dépenses associées (entretien, essence, parking).
  • Mon déménagement, pour un appartement moins cher et plus proche de mon travail, et tout aussi agréable, va m’économiser du temps et de l’argent.

Surtout j’ai pas mal appris sur moi-même pendant ses deux ans:

  • grâce au calcul de la valeur de mon temps travail, sur ce qui compte vraiment pour moi. J’ai donc un budget actuel qui me ressemble et convient à mon mode de vie. Il n’est plus vraiment une source de frustration. J’économise plus et paradoxalement, je me sens moins frustré.
  • avoir une bonne réserver de cash et d’or me rend plus serein. L’un de mes objectifs de cette année sera d’augmenter petit à petit cette réserve de précaution pour qu’elle atteigne 1 an de dépenses, puis 2 ans. Je me suis rendu compte que cette sécurité financière est une chose importante pour moi.
  • nos habitudes de consommation sont fortement liées à notre frustration. Lorsque je n’avais pas d’argent d’avance, j’avais toujours des envies d’achat compulsifs. Aujourd’hui, alors que je pourrais me le permettre, je n’en ressent plus le besoin. Il y a un « goût de l’interdit » en matière de consommation.

Si en matière de finance, 2012 a marqué la vrai prise en main de mon budget, tout n’était pas parfait (dépenses non provisionnées comme mon déménagement, etc). Des points qui sont à améliorer pour le budget 2013!

Revue du Net PerForMens #1

Le tour du net et des articles les plus inspirants.

Finances personnelles et investissements.

Pourquoi avez vous peur d’investir? par getRichSlowly

Vivre en dessous de ses moyens, par The Simple Dollars

La rentabilité  d’un bien immobilier, sur Immobilier Danger

Créer ou consommer, par The Minimalists.

Communication

5 questions à poser pour laisser une impression durable, par Nathanael.

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Le paradox de l’attention par Seth Godin.

Developpement Perso et efficacité

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Ce que Brian Eno et Frank Zappa nous apprennent, par Gaping The Void.

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Apprivoiser ses peurs sur Esprit Riche.

[Investissement] Investir dans l’immobilier: il n’y a pas que la location aux particuliers.

Investir dans l’immobilier est souvent pour la plupart des gens, synonymes d’un achat d’un appartement en vue de le louer à l’année à un locataire ou l’achat de sa résidence principale. Pourtant ce n’est pas la seule possibilité:

 
L’investissement en location saisonière: si l’appartement est dans une zone touristique, il est souvent plus intéressant de le louer en location saisonnière que de le louer à l’année. Par contre, cela pourra vous demander plus souvent des interventions (remises de clefs, etc) ou déléguer sa gestion à une agence.
L’achat de place de parking: C’est une alternative à l’achat d’appartement. Plusieurs avantages à la clef: ticket d’entrée moins élevé (à partir de 5000 euros au lieu de plusieurs dizaines de miliers d’euros), moins d’entretien, de frais et de risque (un mauvais locataire peut vous ruiner un appartement, vous ruiner une place de parking, c’est plus compliqué. De même, tout le monde connaît la difficulté pour expulser quelqu’un qui ne paye pas son loyer, faire retirer une voiture d’une place de parking sera plus simple.
L’achat d’immeuble: Plutôt que d’acheter un appartement, acheter un immeuble comporte de nombreux avantages (vous profitez « d’un prix de gros » à l’achat) et le risque de non paiement de location est dilué sur l’ensemble des appartements: tomber sur un mauvais payeur n’est pas impossible, mais les chances de tomber sur 10 mauvais payeurs sont proches du néant. Le défaut: la somme à investir est conséquente est il est clair que l’on ne vous accordera pas un tel prêt pour votre premier investissement.
L’achat de bureaux à vocation professionnelle et/ou commercial: les particuliers ne sont pas les seuls à louer des biens, les professionnels également. L’un des intérêts de ce type d’investissement est que son cycle est décoléré de l’immobilier locatif pour les particuliers, les cycles n’étant pas les mêmes. Par contre, le risque de vacance locative est bien plus élevé: il n’est pas rare de voir des bureaux vides durant plusieurs mois. Si les candidats à la location d’un studio en centre-ville se bousculent, les candidats à la location de 1200 m2 de bureaux sont plus rares. Comme pour l’achat d’immeuble, le ticket sera sûrement bien trop élevé pour vos premiers investissements. Il y a pourtant une possibilité pour réaliser ce genre d’investissement: les SCPI.
Les parts de SCPI. Les société civiles de placement immobilier sont des sociétés qui achètent et gèrent un patrimoine immobilier. Au lieu de détenir un bien directement, vous détenez des parts de la société qui détient et gère ses biens. On les connaître aussi sous le nom de « pierre-papier ». Le risque est dilué sur le patrimoine de la SCPI et elle sont conçu pour « lisser » les bénéfices sur plusieurs années afin de vous fournir une rente continue (entre 4 à 6% en moyenne). L’un de leur avantage est d’être accessible pour une somme modique (l’investissement minimal s’élève généralement entre 500 et 1000 euros) et de pouvoir être acheté à crédit (pas forcément facilement, mais c’est possible).
Les parts de sociétés cotés. Ce sont des sociétés immobilières dont les parts sont cotées en bourse. Il en existe de nombreusse. La plus grosse capitalisation est Unibail Rodamco, qui est fait partie du CAC 40  et possède des centres commerciaux comme les Halles à Paris ou le centre de la Part Dieu à Lyon. On peut aussi citer Klepierre ou la Foncière des Murs.  Comme pour les SCPI, le ticket d’entrée est plutôt faible et les SIIC se négocient sur un compte titre (elles ne sont plus éligible au PEA depuis cette année). Elles sont soumis aux aléas des marchés et sont donc plus volatile que les SCPI, il est donc ici nécessaire de faire attention au moment de l’achat à ne pas les surpayer. Elles ont par exemple très bien performé cette année avec un +30% de moyenne pour les SCPI françaises (d’après le Revenu). Par contre, contrairement aux SCPI, elles ne peuvent pas généralement être financées par un crédit.
Voilà, ce petit tour d’horizon vous permet de voir que les possibilités en investissement immobilier sont plus large qu’on ne le pense et surtout, grâce aux SCPI et aux foncières côtées, accessible même à ceux qui ne possède pas un gros patrimoine.