[Finances Perso] Bilan financier 2012.

Le début d’année est traditionnellement une période de bilan. Il y a deux ans, en cherchant tout autre chose, j’ai découvert le site esprit riche, tenu par Michael Ferrari, parallèlement à ma découverte du PMBA. La lecture de ce blog, puis l’adaptation par son auteur du livre de Ramit Sethi, m’a fait prendre conscience de ma gestion laxiste de mon porte-feuille. Je n’étais pas un irrécupérable cependant: je n’avais jamais été à découvert, jamais de facture impayé, seul un prêt voiture au niveau des dettes. Cependant, il était clair que la situation n’était pas non plus satisfaisante: pas un seul investissement et une épargne de protection qui se limitait à un mois de loyer d’avance. Faire mon bilan financier m’a permis de prendre conscience de l’inadéquation de mes dépenses et de mon mode de vie avec mes objectifs à long terme.

Il y a deux choses que j’ai appris en deux ans:

  1. Prendre en main mes finances est beaucoup plus long qu’il n’y parait (on ne change pas  de mauvaises habitudes prises durant des années si facilement et il y a des schémas mentaux à changer. cela prend du temps.)
  2. Prendre en main mes finances m’a rapporté beaucoup plus que je ne l’imaginais.

Il y a deux ans, quelques mois avant d’avoir pris mes premières mesures, mon patrimoine était composé de 4000 sur des comptes épargne, 4500 euros placé sur un compte d’entreprise et une dette pour ma voiture de près de 3000 euros, soit un actif net de 5500 euros (à peine de quoi tenir 3 mois avec mon train de vie de l’époque, car je finissais mes mois en négatifs et vivait à l’équilibre grâces aux 13 eme mois, primes et autres bonnes surprises). A l’issue de la première année, grâce à un effort d’épargne et  un changement de job  (et le solde  de tout compte), mon actif net est passé à 22000 euros, composé pour moitié d’une épargne de sûreté.

Je termine cette année 2012 avec un patrimoine net de 40000 euros (54000 euros de patrimoine total), patrimoine que j’avais prévu d’atteindre en décembre 2013. Soit un an d’avance sur l’objectif que je m’étais fixé bien plus que ce que j’avais espéré en janvier dernier (je visais 8000 euros d’épargne pour cette année).

Depuis un an, j’ai

  1. Changer de banque pour une banque en ligne: des frais banquaires réduits à néant
  2. Créer mes premiers revenus passifs (dividendes et revenus d’affiliation) pour un total d’environ 1280 euros.
  3. Epargner plus de 12000 euros soit environ 27% de mes revenus.
  4. Terminer de payer mes dettes (prêt pour l’achat d’une voiture).
  5. Réaliser mon premier investissement à crédit (achat de 15600 euros de part de la SCPI Immorente réalisés avec un prêt sur 5 ans)
  6. Automatisé une partie de mes comptes.
  7. Revendu ma voiture pour 4200 euros.

Ce qui est intéressant c’est qu’une partie des mesures prises cette année n’ont pas encore porté leurs fruits:

  • L’achat de SCPI, réalisé cet été, entraîne une perte la première année en raison des frais d’entrée élevé et du non- paiement du premier trimestre, je commencerai l’année prochaine à avoir un retour sur investissement.
  • La revente de ma voiture, qui est en cours, va entraîner une réduction des dépenses associées (entretien, essence, parking).
  • Mon déménagement, pour un appartement moins cher et plus proche de mon travail, et tout aussi agréable, va m’économiser du temps et de l’argent.

Surtout j’ai pas mal appris sur moi-même pendant ses deux ans:

  • grâce au calcul de la valeur de mon temps travail, sur ce qui compte vraiment pour moi. J’ai donc un budget actuel qui me ressemble et convient à mon mode de vie. Il n’est plus vraiment une source de frustration. J’économise plus et paradoxalement, je me sens moins frustré.
  • avoir une bonne réserver de cash et d’or me rend plus serein. L’un de mes objectifs de cette année sera d’augmenter petit à petit cette réserve de précaution pour qu’elle atteigne 1 an de dépenses, puis 2 ans. Je me suis rendu compte que cette sécurité financière est une chose importante pour moi.
  • nos habitudes de consommation sont fortement liées à notre frustration. Lorsque je n’avais pas d’argent d’avance, j’avais toujours des envies d’achat compulsifs. Aujourd’hui, alors que je pourrais me le permettre, je n’en ressent plus le besoin. Il y a un « goût de l’interdit » en matière de consommation.

Si en matière de finance, 2012 a marqué la vrai prise en main de mon budget, tout n’était pas parfait (dépenses non provisionnées comme mon déménagement, etc). Des points qui sont à améliorer pour le budget 2013!

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La rentabilité  d’un bien immobilier, sur Immobilier Danger

Créer ou consommer, par The Minimalists.

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Le paradox de l’attention par Seth Godin.

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Live your Legend mais à votre disposition un guide pour facilité l’expression de vos objectifs.

Apprivoiser ses peurs sur Esprit Riche.

[Finances Perso] Créer un budget: les 4 catégories à répartir.

 

Le but de la construction d’un budget est de décider a priori où va aller votre argent. Si vous ne décidez pas où partira votre argent quelqu’un d’autre le décidera à votre place, et ce ne sera pas pour votre bien mais pour le sien. Le modèle de budget proposé dans I will teach you how to be rich (traduit en Français par Mickael Ferrari d’Esprit riche) est extrèmement pertinent et c’est celui que j’utilise chaque année pour étatablir mon budget: il divise de façon simple les types de dépenses ce qui vous permet facilement de mettre en place votre budget.

Votre budget doit  se répartir en 4 catégories:

  1. Les dépenses de bases: ce sont les dépenses qui vous permettent de vivre convenablement, on y inclut le loyer, l’eau, la nourriture, l’électricité, le téléphone, le gaz, les transports pour se rendre au travail, les impots, etc. Idéalement, ces dépenses devraient représenter pas plus de 60% de votre budget.
  2. L’épargne à long terme. Il s’agit de la part que vous mettez de côté chaque mois pour le très long terme. Elle va servir dans un premier temps à constituer votre épargne de précaution pour vous mettre à l’abri d’un coup du sort, puis dans un second temps à investir. ce poste est le garant de votre santé financière à long terme. Elle doit représenter au minimum 10% de vos revenus.
  3. L’épargne à court terme: les savings. C’est l’épargne destinée à être dépensé. Ce poste budgétaire est primordial et c’est lui qui fait la vrai différence entre quelqu’un qui sait prévoir et quelqu’un qui ne sait pas prévoir. Qui n’a pas connu le coup du sort de la machine à laver qui tombe en panne le mois où l’on part en vacances. Quand vous achetez une machine à laver,  vous savez qu’elle ne durera pas toute votre vie. Un ordinateur, une voiture, pareil. La première chose à faire à chaque achat conséquent est créer une épargne de court terme pour son remplacement, c’est votre assurance panne. Pour une machine à laver à 300 euros, mettez 5 euros de côté chaque mois. Au bout de 5 ans (durée de vie moyenne de la machine et de l’extension de garantie qu’on a essayer de vous vendre), le jour où votre machine tombe en panne, vous aurez de quoi la changer. 5 euros, c’est très peu et ils seraient sûrement vite dépensé autre part.  Je réalise cette opération pour chaque élément d’électroménager et mon ordinateur. Cela représente la somme de 36 euros qui part sur un compte dédié. De façon similaire, j’ai  géré en mensualisant sur des comptes dédiés: mon budget vacances annuel, les cadeaux de Noël, les cadeaux pour les anniversaires, mariages, etc (vous avez déjà remarqu que les mariages tombent généralement tous les mêmes mois), et les idioties imprévisibles.
  4. Les dépenses de loisirs: le reste des dépenses, c’est pour les loisirs et le plaisr. Pas de morale sur leur utilisation. Si vous avez constitué correctement vos épargne de long et court terme, soyez libre de dépenser ce qu’il reste comme bon vous semble.

Construire son budget n’est pas forcément un travail si fastidieux, le suivre est plus compliqué. Gardons le donc au plus simple.

[Finance Perso] Investir dans l’immobilier à Paris en 2013.

En feuillettant le magazine le Revenu à la pause café à midi, je suis tombé sur un petit encadré indiquant la conviction forte du magazine sur l’investissement dans l’immobilier locatif à Paris. Conseil assez étonnant selon moi.

L’immobilier locatif permet deux formes de revenus:

  1. Les loyers, payés par les locataires mensuellement. Le magazine indique que le revenu locatif moyen à paris est de 3,9% brut (c’est-à-dire hors impot et sans les charges).
  2. La plus-value, qui peut être réalisée à la revente de l’appartement (dans le cas où vous revendez l’appartement plus cher que vous ne l’avez acheté).

A l’heure actuelle, comme chacun le sait,  l’immobilier est très haut, il a battu des records les années précédentes, particulièrement à Paris. Je fais partie des personnes qui pensent qu’ils y aura une forte baisse de l’immobilier locatif dans les années à venir, comme la crise qui a frappé les années 1990 (-40% entre 1991 et 1998 – et l’on entend toujours dire que l’immobilier est un placement sûr!), mais je peux me tromper. Cependant, le ralentissement des transactions constaté et le retournement du marché limite la probabilité de hausse donc de plus value (en comptant les frais de notaires et les éventuels frais d’agence, une plus-value supérieur à 7% est nécessaire pour réaliser une plue value réelle). Reste donc la rentabilité locative. Or, un rendement brut moyen de 3,9% l’imposition et les charges déduites, rammène le rendement de l’investissement à un niveau comparable à un livret d’épargne pour un risque et des contraintes plus élevé (Risque de non-paiement du loyer, risque de charges exceptionnelles, non disponibilité du capital, risque de perte du capital) . Bref, autant laisser vos deniers bien au chaud sur votre livret A ou votre assurance-vie, le même rendement et le risque en moins, ou les placer sur un support à meilleur rendement potentiel pour un risque équivalent.

Les bons rendements viennent logiquement avec une prise de risque plus importante. Mais cumuler risque, rendement faible et indisponibilité du capital me semble de toute évidence cumuler les erreurs.

Nota Bene: Même en période peu favorable comme aujourd’hui, il est toujours possible de faire de bonnes affaires (3,9 % est une moyenne des rendements), certains s’en sortent très bien pour réaliser des achats avec un bon rendement. Mais cela demande un investissement en temps et en énergie plus important que de le faire durant les périodes et sur les villes où le rendement moyen est plus élevé. 

[Finance Perso] Le nombre qui va changer votre vision de vos finances personnelles

Comme nous l’avons vu dans un article précédent (voir le Principe de Pareto), le monde n’est pas linéaire: il existe des actions qui ont beaucoup plus d’effet que d’autres. Généralement, on dit que 20% des causes produisent 80% des effets. Par exemple, 80% des bénéfices d’une entreprise seront produit par seulement 20% de la gamme. Suivant ce principe, on peut, en fournissant un minimum d’effort concentré sur une cause précise, maximiser le résultat et le profit.

En raffinant ce principe, Tim Ferriss, dans son livre, le Four Hour Body, définit la minimum effective dose (MED), c’est à dire la dose minimum d’effort à fournir pour obtenir un maximum de résultat. L’analogie qu’il propose est la suivante: l’eau bout à 100°C. Si vous chauffer plus, si vous dépensez plus d’énergie, vous obtiendrez le même résultat, même si vous chauffer à 140 ou 200°C. Porter l’eau à 100°C est la MED pour obtenir l’ébulition. Chauffer plus est une perte de temps et d’énergie qui pourrait être attribué à autre chose. Dans son livre, Tim Ferriss décline ce principe sur un ensemble de capacité physiques: prise de masse musculaire, gain de force, natation, perte de poids, course à pied, etc. Réaliser des exercices type Tabata est une MED pour améliorer ses capacités d’endurance.  Attention, il faut être assez clair ici, faire trois tabata par semaine ne fera pas de vous un ultramarathonien près à faire la diagonale des fous, mais, en 12 mn d’entraînement par semaine, vous apportera des capacités à l’endurance très largement supérieur à la moyenne.

En matière de finance personnelle, il existe une MED (dose effective minimum) qui vous permet de reprendre rapidement le contrôle de vos compte. Je l’ai trouvé dans un livre du PMBA, your Money or your life, il y a deux ans à présent et l’applique quotidiennement depuis. Cette approche m’a permis de rationaliser mes pulsions d’achat, de commencer à consommer vraiment ce qui avait de la valeur pour moi, de commencer à épargner et à investir plutôt que de finir chaque mois avec les comptes à zero. Pour cela, il suffit de calculer un nombre vous permettant d’associer à votre argent ne temps qu’il vous a été nécessaire à le gagner.

La formule est la suivante:

  1. Calculer votre revenu mensuel
  2. Retirer l’ensemble des coûts nécessaires à votre travail que vous n’auriez pas dépensé sinon (essence pour la voiture, différence de carte orange pour vous rendre en zone 4, etc)
  3. Faîtes d’addition du temps alloué à votre travail  (heure de travail mais aussi repas passé au travail avec vos collègues plutôt qu’avec vos amis et temps de transport à renifler les aisselles de votre voisin, temps passé à vérifier vos emails le soir, temps passé à décompressé devant nrj12 car vous êtes trop épuisé pour autre chose,…). Tout ce temps, c’est de la liberté que vous échangez contre de l’argent. Ce temps, vous ne le passez pas à prendre un verre avec des amis, lire un livre, aller à un concert et/ou au cinéma, faire l’amour à votre copine, bref, c’est du temps que vous ne passez pas à vivre. Faîtes le calcul du nombre d’heures sur un mois.
  4. Divisez les revenus par le temps alloué. Vous obtiendrez la somme que vous gagnez avec une heure de votre temps. Une heure de votre liberté vaut ce nombre. Décevant non?

Pour faire le calcul, je pars de mon exemple:

  1. Mon salaire net est de 3450 euros environ hors primes.
  2. Je n’ai plus de frais associés à mon travail depuis que j’ai abandonné la voiture pour les transports en communs suite à mon déménagement).
  3. Départ domicile pour aller au bureau: 9h du matin généralement et retour au domicile 19h30 soit 10h30 par jour ouvré passé hors domicile. On multiplie par 5 jours par semaine soit 50 heures environ sachant que deux fois par semaine je prends deux heures le midi pour me rendre à la salle de sport. Multiplions le tout par 4 semaines pour avoir le nombre d’heures travaillées par mois.  Cela nous donne 200 heures dédiées à gagner (je n’ai pas compter les vacances, largement compensées par les heures supplémentaires en période de rush).
  4. Dans mon cas, le ratio final  donc 17.25 euros de l’heure et 172 euros par jour.

Apprenez par coeur ses deux chiffres, ils vont orienter toutes vos décisions financières. La valeur d’un bien ou d’un service que vous consommez ne sera plus un nombre abstrait mais la somme des heures que vous aurez passé à l’obtenir:

  • A chaque achat, vous saurez combien de votre temps vous aurez sacrifié à celui-ci. Un IPAD ne vaut plus 550 euros mais 3 jours de travail. L’Audit TT Roadster à  39 000 euros représente 226 jours pour moi, soit plus d’un an de travail. Une paire de berluti, 2 à3 jours de travail. Une pinde de bière en terrasse sur les grands boulevards, 1/2 heure de travail. Votre achat les vaut-ils, tout dépend absolument de vous et vous êtes le seul juge.
  • Chaque fois que je met 172 euros de côté, c’est comme si j’avais une journée de vacances de plus (que je pourrais m’acheter en posant un congé sans solde).
  • Chaque fois que je génère  70 euros de revenus passifs (ce que j’ai environ obtenu en investissant dans des SCPI), c’est comme si je sortais une heure plus tôt le vendredi chaque semaine à vie.
  • Chaque fois que j’épargne 5000 euros, soit 400 euros par mois, je gagne un jour et demi de vacances par an (sur un placement à 5%).

Avec cette conversion, vous vous rendez compte que ce n’est plus seulement votre argent que vous jetez par les fenêtres, mais votre vie, le temps passé avec vos proches, vos amis, le temps passé à vous éclater. En appliquant cette question de façon systématique: cette dépense vaut-t-elle le temps que j’y ai consacré, vous rationalisez vos dépenses en consacrant votre argent à ce qui est essentiel pour vous (par pour vos amis, votre entourage, vos proches). C’est ce calcul qui ‘a par exemple fait prendre conscience qu’il fallait que j’arrête certaines activités devenues insatisfaisantes (par exemple, je dépensais 100 euros par mois pour prendre des cours de tango dont je n’étais pas satisfait, sans me poser aucune question. Savoir que je passais une demi-journée à travailler pour me payer une activité qui était une source de stress et de frustration m’a fait prendre conscience qu’il fallait arrêter).

Calculer la valeur de vos dépenses ne vous rendra pas riche mais orientera vos dépenses sur ce qui le vaut pour vous. Vous permettra de faire le choix entre your Money or your Life.