Bilan d’un investissement en SCPI

Bonjour à tous, je fais aujourd’hui le bilan de mon premier investissement en SCPI. La SCPI est une façon alternative d’investir dans l’immobilier. En effet, lorsque l’on parle investissement immobilier, on pense souvent à l’achat d’un appartement pour le louer. Ce type d’investissement a des avantages mais également des inconvénients, en tout cas vis-à-vis de ma situation personnelle à l’époque:
  • ticket d’entrée élevé: à 8000 euros le m2 à Paris, même une chambre de bonne représente un investissement minimal de 100 000 euros, ce qui implique d’avoir pour financer l’achat un prêt conséquent
  • risque locatif trop élevé en regard de l’investissement de mon point de vue
  • rentabilité moyenne très faible, et je ne suis pas convaincu, à titre personnel, de la continuation de la montée des prix de l’immobilier, et donc sur la capacité à réaliser une plu-valu à la revente.
Je me suis donc orienté vers des alternatives, pour l’investissement en immobilier, et je me suis orienté vers l’investissement en SCPI.

L’investissement en SCPI, le principe.

Au lieu d’investir directement dans un bien, il est possible d’investir indirectement dans l’immobilier. C’est à dire investir dans une société qui investit dans l’immobilier, et acquérir des parts de cette société. C’est un peu comme si vous achetiez à plusieurs un appartement, et que vous vous partagiez les loyers perçus.
  • Le ticket d’entrée est réduit, vous achetez des parts de société et non un bien immobilier complet, du coup, vous pouvez commencer à investir avec juste quelques milliers d’euros. Idéal donc lorsque l’on a un petit salaire et que l’on veut se lancer dans l’immobilier
  • Le risque locatif est lui aussi réduit: la société investit dans des dizaines, voir des centaines de biens. Donc le risque d’impayé et/ou d’inoccupation est répartit.
  • Les SCPI permettent d’investir sur l’immobilier de bureau et sur l’immobilier commercial, qui sont souvent, à cause des surfaces et de la vacances locatives, difficile d’accès pour des petits investisseurs, mais présente, à l’heure actuelle, généralement une rentabilité supérieure à l’immobilier logement
De plus, les SCPI peuvent être acquises à crédit, c’est-à-dire que vous pouvez les financer à l’aide d’un crédit immobilier.
Que des avantages? Soyons réaliste, il y a également des inconvénients que je ne vais pas vous cacher:
  • L’investissement en SCPI est un investissement moyen/long terme, la SCPI visant plutôt une augmentation régulière du prix de la part et/ou du dividende. Par la peine d’imaginer un Achat/revente dans l’année.
  • Au niveau de la rentabilité, même si celle-ci est plutôt bonne, il est toujours possible, sur de l’immobilier direct, avec un peu de flair et en visant les bonnes villes et les bon quartiers, de faire une bonne affaire et d’avoir des rendements bien meilleurs (en contre-partie du travail de recherche du bien et de la gestion).
  • Il peut parfois être plus compliqué d’obtenir un prêt, certaines banques ne prêtant pas pour les SCPI.
  • Il peut exister un risque de liquidité, au moment de la revente des parts, car il faut trouver un acheteur en face.

 

Mon investissement

 
J’avais réalisé il y a 5 ans un premier investissement à hauteur de 15600 euros dans la SCPI Immorente, gérée par la société SOFIDY. Ce représentait donc 50 pars à 312 euros la part au prix d’achat.

Le résultat au bout de 5 ans.

 
Du point de vue du prix de la part, le prix a augmenté deux fois en 5 ans, passant de 312 à 330 euros (18 euros par part soit 900 euros) , soit un prix de retrait à 197 euros. Cela représente donc aujourd’hui 14850 euros en patrimoine. Les augmentations n’ont donc pas encore couvert la totalité des frais d’émission.
Du point de vue des dividendes, les dividendes suivants ont été versés:
2012 16,50 euros par part
2013 16,80 euros par part
2014 16,70 euros par part
2015 15,72 euros par part
2016 15,72 euros par part (786 euros par an)
Il est assez courant que le dividende d’une SCPI varie (à la hausse ou à la baisse), puisqu’il inclut les loyers, mais aussi les plus-valu réalisées durant les années précédentes. Ce sont donc des variations qui ne sont, le plus souvent pas si inquiétantes que ça et dépendent, à la fois des cycles économiques, mais surtout du rythme d’investissement de la SCPI (achat/vente d’immeuble).
Soit 16,28 euros en moyenne ce qui représente 814 euros quarante par an (pour mes 50 parts) soit environ 67 euros par mois.
4070 euros en tout sur 5 ans.

L’effet de l’achat à crédit.

Ce qui est intéressant, c’est que j’ai financé par un prêt cet investissement, comme je remboursait 280,62 euros, assurance comprise de remboursement, je n’ai en fait, en comptant le dividende versé, dépensé chaque mois que 218 euros. J’ai donc, en fait, acheté mes parts sur 5 ans pour 12817 euros environ  (213.62*12*5+600). Les parts en valant aujourd’hui 14850, si je les vends aujourd’hui.
Surtout, cela m’a permis de réaliser cet investissement en douceur alors qu’il m’aurait été difficile, à l’époque, d’avoir cet argent.

Ce que j’ai appris

 
Là où j’aurais clairement pu faire mieux, c’est sur le prêt pour obtenir les SCPI. Je n’ai pas passé assez de temps sur ce point. Surtout, sur le coût de l’assurance de prêt (15 euros par mois) que j’aurais pu soit négocier, soit me passer. C’est un point sur lequel je suis beaucoup plus attentif aujourd’hui.
De mon point de vue, la SCPI est également un maître étalon pour évaluer l’opportunité d’un bien immobilier classique: si j’achète un appartement, cela me demandera plus de travail (je devrai le gérer, faire les visites pour trouver un locataire), cela va m’engendre des coûts (taxe foncière, charge, rénovations), alors que pour une SCPI, je ne fait rien, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout et je touche les dividendes tous les trimestres. Avec des rendements entre 4,5 et 6% net (selon les périodes et le profil de la SCPI), il faut vraiment, de mon point de vue, qu’un investissement immobilier classique atteigne une rentabilité très élevé en regard du risque et du temps à investir dedans.
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