7 raisons de ne pas acheter tout de suite sa résidence principale

French Door 58

On entend souvent dire: il faut devenir propriétaire, il faut arrêter de jeter l’argent par les fenêtres avec un loyer.  Si, en France, il est (presque) nécessaire de finir par accéder à la propriété, acheter tout de suite n’est pas forcément toujours un bon plan.

  1. En achetant trop tôt, vous mettez souvent tout vos oeufs dans le même panier, ce qui est souvent une mauvaise stratégie de gestion de son patrimoine. Un achat immobilier semble toujours sécurisant, pourtant les prix de l’immobilier peuvent s’effondrer. Si votre seul bien est votre résidence principale, c’est donc tout votre patrimoine qui peut s’écrouler si l’immobilier s’écroule. Votre résidence principale devrait représenter une partie de vos biens, pas l’intégralité.
  2. Le remboursement de votre résidence principale vous coûte souvent bien plus cher qu’un loyer. C’est le calcul simpliste qui vous induit souvent en erreur: si je paye 1000 euros de loyer chaque mois, je pourrais rembourser 1000 euros d’emprunt à la place. Or, dans la réalité, la note mensuelle s’avère souvent plus sévère. D’une part, si l’on part sur une période de remboursement raisonnable (entre 10 et 20 ans), pour un bien de surface équivalent, il arrive bien souvent que le montant du remboursement dépasse celui des loyers. D’autre part, être propriétaire engage des frais supplémentaires: charges de l’appartement (l’ascenseur et le célèbre ravalement de façade), impôts locaux plus élevés, travaux supplémentaires (un certains nombre de travaux, souvent les plus lourds, sont à la charge du propriétaire), travaux d’aménagement plus important (on rénove toujours a minima un appartement dont on est locataire). Cette différence pourrait être investie dans apport plus conséquent qui permettrait de raccourcir votre durée de remboursement.
  3. L’accès à la propriété a un coût beaucoup plus important que l’accès à la location. S’installer dans un nouvel appartement vous coûtera au plus un mois de loyer et un mois de caution si vous passez par une agence. Un achat vous coûtera en frais de notaire environ 7% du prix du bien, sans parler des frais d’agence éventuels qui viendront s’ajouter. En tout, c’est plus de 10% du prix du bien en moyenne qui va « partir en fumée » lors de l’installation. Hé oui, les frais de notaire, c’est de l’argent définitivement perdu, jeter par la fenêtre pour le coup. Hors ces frais, cela représente plusieurs mois voir années de loyer pour un locataire. Acheter est un très mauvais choix si vous n’êtes pas sûr de garder le bien plusieurs années.
  4. Si l’accès vous coûte plus cher, le changement de logement est lui aussi plus compliqué. Quand on est locataire et que l’on a besoin de changer d’appartement, en trois mois, c’est réglé (voir un mois dans certains cas). Lorsque l’on est propriétaire, il faut trouver un acheteur pour le bien. Or, si l’on est pressé de vendre, on risque de vendre à mauvais prix. De plus, à nouveau, on va avoir des frais plus importants: frais de notaire, d’agence, travaux. Lorsque l’on est locataire, le relogement se compte en centaines ou milliers d’euros, lorsque l’on est propriétaire, on parle de dizaines de milliers d’euros.
  5. Votre achat n’est un bon investissement que si vous le gardez longtemps, or, il n’est pas sûr qu’il soit adapté aux changements qui vont survenir dans votre vie. Arrivée d’un enfant, séparation, changement professionnel, s’il est facile de changer d’appartement pour faire face aux changements probables de votre vie lorsque vous êtes locataires, les mêmes situations vécues par un propriétaire peuvent s’avérer dramatiques. Votre maison de 6 pièces avec un grand terrain sera-t-elle adaptée pour votre retraite? Votre deux pièces idéal pour un couple sera-t-il adapté lorsque vous voudrez un enfant dans deux ans?
  6. Plus l’emprunt est long, moins on rembourse de capital. L’argument du « quand on rembourse un emprunt, ce n’est pas de l’argent perdu » n’est qu’à moitié vrai. Lorsque vous remboursez la banque, juste une partie de votre remboursement vient rembourser le capital emprunté. Vous payez aussi les intérêts et l’assurance de prêt. Sur un emprunt sur dix ans, les intérêts représente environ 20% de la mensualité. Mais sur 30 ans, cela représente presque 50% des premières mensualités.
  7. Un apport plus généreux vous épargne des années de remboursements. On se concentre trop souvent sur le montant de la mensualité plutôt que sur la durée de remboursement. Pourtant, un effort d’épargne supplémentaire en apport pourra vous épargner des années de remboursement. En remboursant mille euros par mois, passer de 25 ans à 30 ans ne vous permet d’emprunter qu’environ 5000 euros de plus en capital (207 056 € au lieu de 203 325 €). C’est à dire qu’il va vous falloir 5 ans pour rembourser 5000 euros. Soit vous allez payer presque 50 000 euros de plus pour rembourser cette somme à la banque, somme que vous devriez être capable de mettre de côté sur une durée de 5 ans. Entre 20 et 25 ans, les sommes sont moins vertigineuses, mais sont quand même non négligeables: En prolongeant de 5 ans son prêt, on peut emprunter 25000 euros de plus (pour un coût global de prêt de 35 000 euros supplémentaires). Pour 15% seulement d’argent supplémentaire emprunté, le coût total de l’emprunt augmente de 50% et l’on devra payer 5 années de plus. Il vaut peut-mieux continuer à louer et épargner un peu pour acheter dans 2 ou 3 ans avec un plus gros apport.

Louer vous permet, en ces périodes d’immobilier haut, d’épargner pour pouvoir emprunter plus tard dans de meilleurs conditions et également de faire face à des changements qui pourraient survenir dans votre vie (déménagement, changement de travail, etc). Attention, acheter n’est pas une mauvaise chose, mais il ne faut pas le faire à n’importe quelles conditions.

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