[Finance Perso] Investir dans l’immobilier à Paris en 2013.

En feuillettant le magazine le Revenu à la pause café à midi, je suis tombé sur un petit encadré indiquant la conviction forte du magazine sur l’investissement dans l’immobilier locatif à Paris. Conseil assez étonnant selon moi.

L’immobilier locatif permet deux formes de revenus:

  1. Les loyers, payés par les locataires mensuellement. Le magazine indique que le revenu locatif moyen à paris est de 3,9% brut (c’est-à-dire hors impot et sans les charges).
  2. La plus-value, qui peut être réalisée à la revente de l’appartement (dans le cas où vous revendez l’appartement plus cher que vous ne l’avez acheté).

A l’heure actuelle, comme chacun le sait,  l’immobilier est très haut, il a battu des records les années précédentes, particulièrement à Paris. Je fais partie des personnes qui pensent qu’ils y aura une forte baisse de l’immobilier locatif dans les années à venir, comme la crise qui a frappé les années 1990 (-40% entre 1991 et 1998 – et l’on entend toujours dire que l’immobilier est un placement sûr!), mais je peux me tromper. Cependant, le ralentissement des transactions constaté et le retournement du marché limite la probabilité de hausse donc de plus value (en comptant les frais de notaires et les éventuels frais d’agence, une plus-value supérieur à 7% est nécessaire pour réaliser une plue value réelle). Reste donc la rentabilité locative. Or, un rendement brut moyen de 3,9% l’imposition et les charges déduites, rammène le rendement de l’investissement à un niveau comparable à un livret d’épargne pour un risque et des contraintes plus élevé (Risque de non-paiement du loyer, risque de charges exceptionnelles, non disponibilité du capital, risque de perte du capital) . Bref, autant laisser vos deniers bien au chaud sur votre livret A ou votre assurance-vie, le même rendement et le risque en moins, ou les placer sur un support à meilleur rendement potentiel pour un risque équivalent.

Les bons rendements viennent logiquement avec une prise de risque plus importante. Mais cumuler risque, rendement faible et indisponibilité du capital me semble de toute évidence cumuler les erreurs.

Nota Bene: Même en période peu favorable comme aujourd’hui, il est toujours possible de faire de bonnes affaires (3,9 % est une moyenne des rendements), certains s’en sortent très bien pour réaliser des achats avec un bon rendement. Mais cela demande un investissement en temps et en énergie plus important que de le faire durant les périodes et sur les villes où le rendement moyen est plus élevé. 

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